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Plan de Modificación de Hipotecas (Home Affordable Modification Plan (HAMP)
Una parte
importante del
plan de vivienda de Obama es el plan de modificacion de hipotecas "Home Affordable Modificación Plan (Hamp)".
El plan tiene un presupesto de $ 75 mil
millones para ayudar a los propietarios "responsables"
que se encuentren en problemas a evitar el embargo de sus viviendas.
El plan de
modificación de hipoteca consiste en
ayudar a los propietarios que tienen dificultades para pagar sus
hipotecas, ya sea por un cambio en su situación laboral o familiar (por
ejemplo, pérdida de ingresos), o porque las condiciones de sus hipotecas exigen
un pago mensual mucho más alto que el del periodo incial, cosa que fue bastante común en el mercado de las
hipotecas de alto riesgo.
¿Quién califica para una modificación de hipoteca?
- Los propietarios de viviendas cuyo pago de la hipoteca
(incluyendo impuestos, seguros, y tasas de condominio) supera el 31% de
sus ingresos brutos ( sus ingresos antes de que le sean descontados los
impuestos);
- Las personas que están en mora en sus préstamos
hipotecarios y los que aún no están
en mora en sus préstamos pero que tienen una alta probabilidad de entrar
en mora;
- Sólo viviendas que esten siendo ocupadas por sus propietario
califican para el programa (es decir, los especuladores no pueden aplicar)
- las viviendas pueden tener entre 1 a 4 unidades de vivienda.
- Los propietarios de viviendas cuyo principal no pagado
en sus hogares es menos de $ 729.500 ($ 934.200 para 2 unidades, $
1.129.250 para 3 unidades y 1.403.400 dólares para 4 unidades);
- Los préstamos/hipotecas tienen que haberse originado
antes de enero 1, 2009.
- Además, las personas que tienen muy altos niveles de
deuda total tendrán que participar en un programa de asesoría de la deuda.
Estas son personas cuyos pagos por servicio mensual de deudas (por ejemplo,
casa, coche, deudas educativos, tarjetas de crédito, etc) superó el 55% de
sus ingresos brutos (antes de descontarse los impuestos).
- Los propietarios de viviendas son elegibles para participar en el
programa una sola vez, si después de
la modificacion el prestatario no esta al corriente con sus pagos,
el prestatario ya no es elegible para solicitar una modificación en virtud
de este programa.
- Si
el propietario tiene una segunda hipoteca,
podrá participar si los propietarios de la misma (el banco/institucion
financiera que concedio el prestamo) aceptan una posición subordinada con
respecto al préstamo modificado.
¿Qué tipo de modificación obtienen? En resumen, el programa de modificación de la
hipoteca establece: pagos mensuales más bajos, pago de
incentivos, y, en algunos casos, una reducción del capital adeudado - financiado
por los contribuyentes y las instituciones de crédito (que también están recibiendo
ayuda del Gobierno, por lo que, en última instancia, el contribuyente está
pagando por la mayoria si no el costo total de la ley). ¿Cómo funciona el plan de modificación?
- Prestamistas / administradores pedirán una prueba de ingreso y residencia
a los dueños de casa para determinar si la persona cumple con los
requisitos del
plan;
- Intereses pendientes de pago, impuestos y seguro serán
capitalizados (por ejemplo, se añadirán a la deuda principal), sumas
delincuenciales, cargos a
terceros y depósito en
garantía también serán
capitalizados, pero no los honorarios (fees) que el banco cobre por
retraso en pagos o otros gastos
impagos a la institucion financiera;
- Los prestamistas calcularan la tasa de interés
necesaria para reducir los pagos mensuales de la hipoteca para que no
constituyan más del 31% del
ingreso bruto de los prestarios. La tasa de interés más baja que se puede
cargar es de 2%. Si la tasa necesaria es inferior al 2% el administrador procederá a:
- estimar si al aumentar el tiempo
de reembolso del principal (amortización) hasta a 40 años, la tasa del 2%
puede permitir al prestatario pagar la hipoteca sin cruzar el limite del
31% de sus ingresos brutos, o si éste no es el caso;
- determinar el nivel de
aplazamiento del pago del principal de la hipoteca (foreberance)
que será necesario para cumplir con la maxima tasa de interes requerida (2%)
- Utilizando una prueba de valor presente neto se determinara
si la modificación del préstamo (por ejemplo, reducción de la tasa de
interés + la reducción del principal si es necesario) será más beneficioso
para el acreedor / inversor que la venta de la casa en un proceso de
embargo hipotecario (los parámetros de la prueba son especificados por las
guías y son aprobados por la autoridad reguladora);
- Si la prueba es positiva:
- el dueño de casa entrará en un
período de prueba de tres (3) meses bajo el cual se compromete a pagar su
hipoteca bajo los parametros de la nueva modificacion: tasas de interés
y pago.
- Si el propietario está al día
(por ejemplo, no ha perdido un pago), al final del
período de prueba, el acuerdo de préstamo, con la nueva estructura de
pago, será ejecutado, incluyendose
la prestacion de servicios asi como
los depósitos de garantía para
impuestos y seguro.
- Si
la prueba no es positiva, entonces el administrador puede elegir, o bien
modificar el préstamo bajo un plan diferente, o ejecutar la hipoteca
¿Cuáles son los términos del
plan de modificación de viviendas?
- La tasa hipotecaria
se mantendrá durante 5 años; a partir del sexto año la tasa se incrementará
de forma gradual (hasta el 1% por año) hasta llegar a la tasa que los préstamos
hipotecarios tenian en el momento de la modificación (basada en el Freedie
Mac Primary Mortgage Survey).
- Los
prestatarios principales de la
hipoteca que se aplazó tendrán que pagar
el importe aplazado o bien cuando la hipoteca
modificada madure o cuando se venda la
propiedad - Este pago será en forma de un pago global, pero el principal
diferido sobre la modificación hipotecaria no acumulará interés.
¿Cómo apoya el departamento del Tesoro al plan de modificación hipotecaria?
- Services will receive up to
$4,000 in incentives to modify these loans: $1,000 up-front and $1,000 per
year for three years, if the borrower stays current;
- Las compañias que estan a cargo de
administrar las hipotecas (servicers) recibirán hasta $ 4.000 en
incentivos para modificar estos préstamos: $ 1.000 por adelantado y $
1.000 por año durante tres años, si el prestatario se mantiene al dia en
sus pagos;
- Los titulares de la hipoteca recibirán $ 1.500 y los
administradores $1.500 dólares si
se modifica una hipoteca antes de entrar en mora;
- Los prestatarios que esten al dia en sus préstamos
después de haber sido modificado recibirán $ 1.000 por año hasta los cinco años en que se aplicará al pago del principal de
los préstamos;
- El Departamento del Tesoro (es decir, los
contribuyentes) y el prestamista compartiran el costo de reducir los pagos
mensuales del 38% del ingreso bruto del prestatario hasta el 31% de sus
ingresos brutos. El gobierno proporcionará este incentivo hasta
por cinco años.
- Si el administrador decide reducir el monto principal del préstamo, el Tesoro participará en un importe
igual a su costo, si los pagos mensuales se hubieran reducido del 38% al
31%. de los ingresos brutos.
- El
Departamento del Tesoro creará un fondo de seguro de $ 10 mil millones para
proteger a los titulares de hipotecas si
el valor de las casas que recibieron modificacion en sus hipotecas baja aun mas
en precio (el titular de la hipoteca recibirá un pago de seguros vinculado a la
disminución en el índice de precios de la vivienda).
¿Algo más?
- Todos los beneficiarios del plan financiero de estabilidad
tendrán que seguir las directrices para las modificaciones de préstamos;
- Los jueces especialistas en quiebras podrán modificar
los préstamos - también conocido como
cram-down; podrán reducir el
principal de sus préstamos y el
exceso del valor principal que se
tendrá como
deuda no garantizada - si las opciones de modificación no tienen éxito
para evitar la ejecución hipotecaria;
- There will be $1.5 billion in
assistance for renters impacted by the foreclosure of property owners.
- Los
inquilinos de viviendas afectadas por embargos hipotecarios podran acceder a
asistencia por parte del
estado. Se destinaran $ 1,5 mil millones
para este proposito.
NOTA: Para ser
claro – este (TracktheStimulus.com) NO
es un sitio patrocinado por el gobierno.
Tratamos de mantener la información
actualizada y precisa; no obstante, puede haber errores, y usted debe
comprobar la información sobre las calificaciones y otros los detalles de los
planes con su agente de hipoteca. Para
los propietarios de viviendas el gobierno proporciona un test sencillo de autoevaluación en:
http://www.makinghomeaffordable.gov.
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