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Plan Hipotecario
 Últimas Noticias:
- El Departamento del Tesoro lanza su programa de ayuda a los proprietarios de casas:
el gobierno anunció las directrices que los prestamistas y
administradores estarán obligados a utilizar para modificar los
préstamos de aquellos que califiquen para el plan hipotecario.
El Presidente
Obama presentó el plan del gobierno federal para estabilizar los
mercados de la vivienda. El plan se apoya en tres pilares: - Ayuda a proprietarios de viviendas que no llenan los
requisitos para refinanciar sus prestamos al bajo costo de prestamos hipotecarios actual -
el program pertime refinanciar a aquellas personas que viven en sus hogares, continuan pagando sus hipotecas, pero no pueden refinanciar por que el valor
de su propiedad ha descendido por debajo del préstamo original (deben mas que el valor de la casa);
- Iniciar un programs de $ 75 mil millones, el "Homeowner Stability Initiative", que permite que proprietarios de viviendas que estan a punto de perder sus casas ya que no pueden pagar sus hipotecas, y aquellos que se encuentran en dificultades economicas y cuya hipoteca asciende a mas del 31% de sus ingresos brutos (antes del pago de impuestos) puedan pedir una rebaja en el interés que pagan por la hipoteca y asi rebajar el pago mensual de sus prestamos, y si califican pueden conseguir obtener una reducción del principal de la hipoteca.
- Mantener los
interés hipotecarios a los bajos niveles históricos en los que se encuentran hoy, a travez de la recapitalización de Fannie Mae y
Freddie Mac con otros $ 200 mil millones, y aumentar su capacidad de
compra de "conforming loans" - la Reserva Federal y el
Departamento del Tesoro continuaran apoyando este programa a travez de compras de prestamos hipotecarios en los mercados secundarios
Acceso a bajo costo de refinanciación
Los planes
del gobierno federal para ayudar a los propietarios que deben más del
80% del valor de sus hogares (es decir, su capital es inferior al 20%)
garantiza pagos mensuales más bajos una vez que refinanciacien sus
hipotecas a las tasas actuales que son de las mas bajas que se hayan reflejado en la historia
(alrededor de 5,2% a partir de 3/4/09). ¿Quién califica?
Propietarios que: - Utilizen la propiedad como su residencia principal;
- Se encuentren al tanto con sus pagos de la hipoteca;
- Tengan prestamos clasificados como "conforming loans" que sean propiedad o esten garantizados por Freddie Mac y Fannie Mae; (NOTA: enteres si usted cumple con este pre-requisito llamando a los numeros mencionados un poco mas abajo - es muy factible que el banco o broker que le concedio la hipoteca se la haya vendido a Fannie o Freddie);
- Deben menos del 105% del valor de sus hogares en el mercado (el valor de su casa sera determinado por el banco siguiendo una formula establecida por el departamento del Tesoro;
- Las personas
que tienen segundas hipotecas (los que tienen "home equity lines") califican en tanto en cuanto el prestamista este de acuerdo a ser subordinado a la nueva hipoteca principal.
NOTA: un "conforming loan" es un prestamo hipotecario que está por debajo de 475.000 dólares (o $ 729.750 para zonas de alto costo) La refinanciación se realizará a través de Fannie Mae o Freddie Mac. ¿Cuántas personas podrían beneficiarse de este programa?
4 a 5 millones de acuerdo con el departamento del Tesoro.
¿Por qué no pueden
refinanciar estas personas por su cuenta?
Aunque los proprietarios de estas viviendas dieron un "down-payment" al momento de comprar sus propiedades,
debido a la caída en los precios de la vivienda, su capital se ha
reducido por debajo del 20% del valor de la propiedad que es el minimo requerido por estas instituciones para facilitar prestamos hipotecarios baratos. ¿Como puedo averiguar si mi prestamo esta garantizado o es propriedad d Fannie Mae y Freddie Mac? Para averiguar si el préstamo es de propiedad o titulizados por Freddie Mac y Fannie Mae, puede ponerse en contacto con: Fannie Mae: 1-800-7FANNIE, o vaya a: www.fanniemae.com/homeaffordable
Freddie Mac: 1-800-FREDDIE, o vaya a: www.freddiemac.com/avoidforeclosure
Ayuda para Modificar la Hipoteca
$ 75 mil millones se reservarán para ayudar a los proprietarios de viviendas que sean y hayan sido "responsables" en sus manejos financieros pero que al momento se encuentran con problemas que les impiden pagar sus hipotecas. El programa busca evitar que estos proprietarios viviendas pierdan sus casas, sean desalojados y que su vivienda sea rematada o vendida en "foreclosure".
¿Quién puede acceder a estos
fondos?
Los dueños de casa que están luchando para hacer sus pagos
hipotecarios pero que se encuentran en dificultades, ya sea debido a un cambio en su situación (por ejemplo,
pérdida de ingresos), o porque las condiciones de sus hipotecas estipulan un dramatico aumento en la tasa de interes de los prestamos que restulta en mayores pagos mensuales. ¿Quién califica? - Proprietarios cuyo pago de hipoteca
(incluidos impuestos, seguros, tasas de condominio) supera el 31% de sus ingresos brutos (ingresos antes de
deducciones por impuestos federales y otros);
- Las personas que son morosas en sus hipotecas y los que aún no se han atrasado en sus pagos, en tanto en cuanto la probabilidad de que terminen siendo morosos sea alta;
- Sólo las casas ocupadas por sus propietarios califican (es decir, no
los especuladores, o "flippers") - las casas puede variar desde 1
a 4 de unidades por hogar;
- Propietarios cuyos prestamos hipotecarios tengan un valor menor a $ 729.500 ($
934.200 para 2 unidades, $ 1.129.250 de 3 unidades y de $ 1.403.400 de 4
unidades);
- Los préstamos tienen que tener su origen antes del 1 de enero de 2009.
- Además, las personas que tienen muy
altos niveles de deuda total, tal como se define por el total de los
pagos mensuales del servicio de la deuda (por ejemplo, casa, coche,
educación, tarjetas de crédito, etc) que superan el 55% de los ingresos
brutos para poder acceder a una modificación tendrán que asistir a un programa de asesoría de deuda.
- Los propietarios sólo tienen derecho a participar en el programa una
vez, después de la modificación si el prestatario no puede estar al día con sus pagos,
el prestatario ya no es elegible para solicitar una modificación en
virtud de este programa.
- Si el proprietario de la vivienda tiene un "home equity line", el propietario podrá
participar si los titulares del "home equity line" toman una posición
subordinada con respecto a los acreedores en la nueva modificación del préstamo.
¿Qué es lo que obtengo?
En resumen: pagos mensuales más bajos, pago de
incentivos, y, en algunos casos una reducción en los principales
adeudados - financiado por los contribuyentes y las instituciones de
crédito.
¿Cómo funciona? - Prestamistas/administradores le pedirán prueba de ingresos (sueldos) y de
residencia de la casa para determinar si la persona cumple los
requisitos del plan;
- Intereses pendientes
de pago, impuestos, y seguros no pagados se capitalizarán (es decir, se
añadirán al principal adeudado); de igual forma cargos por atrazo de pagos que sean adeudados a
terceros y garantías de depósito tambien serán capitalizados. Lo que no será capitalizado son multas cobradas por el banco/acreedores por falta de pago de la hipoteca;
- Los prestamistas calcularán la tasa de interés necesarias para
reducir el pago mensual de la hipoteca a fin de que no constituya más
del 31% de los ingresos brutos del prestatario. La tasa de interés más
baja que se puede cobrar es de 2%, si la tasa es inferior al 2% el administrador de la hipoteca procederá a:
- estimar si aumentando el tiempo de
amortización del principal (amortización) hasta un total de 40 años a una tasa del 2% puede reducir el pago al 31% de los ingresos brutos; si este no es el caso,
- el administrador determinara el nivel de aplazamiento (foreberance) del principal de la hipoteca que será necesario para bajar la tasa al 2%
- El prestamista/administrador comparará el valor de la hipoteca si se la modifica bajo los parametros indicados anteriormente
(incluyendo la reducción de la tasa de interés + la reducción del
principal si es necesario) con el valor que el prestamista/invercionista obtendria si vende la casa en un "foreclosure" (los parámetros
de la prueba son especificado por en los documentos del departamento del tesoro y son aprobados por
la autoridad reguladora);
- Si la prueba favorece a la modificacion de la hipoteca:
- entonces la casa entrará a un período de prueba de tres meses en los cuales el proprietario de la vivienda tendra que mantenerse al dia en el pago de la hipoteca calculada con los nuevos intereses y monto de principal;
- Si el propietario se mantiene al dia durante el período de prueba, al final de los tres meses, la nueva hipoteca sera oficialmente adoptada bajo las condiciones de la modificacion - el administrador incluirá en los pagos impuestos y seguros.
- Si la prueba no es positiva y no favorece a la modificacion de la hipoteca, entonces el administrador puede optar por
entrar en un proceso de "foreclosure" y desalojar al prestatario, o modificar el contrato de préstamo por su propia cuenta.
Términos de la modificación: - La modificación de la tasa de interes se mantendrá por 5 años, a partir de 6 años
la tasa se incrementará gradualmente (hasta 1% por año) hasta llegar a
la tasa a la que el préstamo hubiese ocurrido si hubiese sido sido hecho al momento de la modificacion (basada en el Freedie Mac Estudio primario hipotecario).
- Prestatarios
cuya principal del préstamo se aplazó tendrán que pagar el monto
aplazado (forebear) ya sea al momento en el que vence el préstamo, o cuando la
propiedad se vende - el monto que se
aplaze no acumulará intereses.
¿Hay otros beneficios? - Los administradores de la hipoteca recibirán hasta $ 4.000 en incentivos para
modificar estos préstamos: $ 1.000 por adelantado y $ 1.000 por año
durante tres años, si el prestatario esta al dia en sus pagos;
- Los titulares de hipotecas modificadas recibirán $ 1.500 al igual que los administradores que modifiquen hipotecas antes de que un préstamo entre en
default;
- Los prestatarios que estan al
corriente en sus préstamos después de haber sido modificados recibirán $
1,000 por año por hasta los cinco años que dura el program - el pago sera en la forma de una reduccion del principal del préstamo;
- El Tesoro (es decir, los contribuyentes) y el
prestamista compartirán el costo de reducir los pagos mensuales del 38%
de los ingresos brutos del proprietario de la vivienda al 31% de los ingresos brutos. El gobierno
proporcionará este incentivo por hasta cinco años.
- Si el
administrador decide reducir la cantidad del principal del préstamo, el
Tesoro participará con un aporte igual al costo que hubiese tenido si los pagos
mensuales se hubiesen reducido del 38% de los ingresos brutos al 31%.
- El departamento del Tesoro va a crear un seguro de $ 10 mil millones de
fondos para proteger a los titulares de la hipoteca si el valor de las
casas en que se basa la modificación de préstamos disminuye aún más (en efecto dando un seguro al titular de la hipoteca vinculado a la disminución en el índice de precios de viviendas).
Otras notas: - Todos los beneficiarios de plan de estabilidad financiera tendrán que
seguir las directrices para las modificaciones de préstamos;
- Los jueces que administran casos de bancarota podran modificar préstamos a favor del proprietario de la vivienda - también
conocido como cram-down, los jueces podrán reducir el principal de los
préstamos - toda cantidad mayor al monto establecido en la reduccion será
tratada como deuda no garantizada - en caso de modificación de las
opciones no tienen éxito para evitar la exclusión;
- Habrá $ 1,5 mil millones asignados a asistir a inquilinos (arrendatarios) afectados por vivier en propiedades que han sido "foreclosed" por los prestamistas.
Reforzar Fannie Mae y Freddie Mac para mantener bajas las tasas de interés hipotecario
El gobierno aportará $ 100 mil millones en
capital a Fannie y Freddie cada uno, en forma de acciones preferentes.
Además, el Tesoro y la Reserva Federal seguirán comprando deuda
respaldada por las dos instituciones hipotecarias. Además, el tamaño
de la cartera de los dos GSEs ( Gobierno Patrocinado Empresa) se
incrementará en $ 50 mil millones para llegar a US $ 900 mil millones. Para los propietarios el gobierno provee de una auto-evaluación de prueba en:
http://financialstability.gov/makinghomeaffordable/refinance_eligibility.html Para aquellos interesados en leer los documentos originales de anunciar el plan, usted puede ir a los siguientes enlaces: | | | |
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